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Q&A 

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うちのマンションに「定期報告に基づく対象建築物」に指定されたと京都市から通知が届いた。平成26年が初回報告年」とあるが、どういうことか。

京都市が「京都市建築物安心安全実施計画」を平成22年3月に策定した中で、定期報告制度を活用した既存建築物の安全対策を打ち出しました。この計画に基づき昭和56年5月31日以前に着手された延べ床面積1,000㎡を超えるマンションには、定期報告制度が義務づけられました。
定期報告制度とは、建築基準法第12条第1項及び3項に基づき、建築物を安心して使い続けるために、建築物や建築設備の定期的な点検が重要であるとして、建築物やその建築設備について、その所有者等が、3年に一度、専門の技術者に定期的に調査・検査させ、その結果を特定行政庁(京都市長)に報告するように定められました。このため、一級建築士等に調査を依頼し、その内容を報告する義務が発生しています。
専門家の費用負担などが生じるものであり、高経年マンションの理事等から疑問や不安等もでていることは事実ですが、マンションを長く、安全に使用するためにも、専門家と上手くつきあいながら維持管理していくことは重要と思われます。専門家の紹介等については、お気軽にお訊ねください。

理事に選出されても、理事会に殆んど出席しない理事がいる。

他の理事から出席を依頼するほかありません。

その前提として管理・運営を活発化させて、全員出席が当然という雰囲気を醸成することが重要です。他の熱心な管理組合との交流やマンション管理のマネージングを専門家に依頼することをお勧めします。

来客駐車場に使用届けを記入せずに停めている人がいる。

ルールの周知や罰則の強化といった管理組合として取組みを始めることが重要ですが、使用者に対して理事が直接話をすることが最も効果的といえます。ただし、悪質な利用者に対しては、内容証明郵便による通告や損害賠償請求などが考えられます。

賃貸に出している区分所有者で滞納をする人がいる。組合からしつこく催促すると、半年に1回くらい払ってくれるが、いつも滞納金がある状態がいている。

 

当然のことながら、管理費の支払義務を負うのは区分所有者であり、賃借人ではありません。管理組合としては継続して督促するとともに、滞納が続くようでしたら、法的手続きも検討するべきです。なお、管理費等の時効期間は5年とされていますので、管理組合としては、時効にかかる前に法的手続きをとることが必要となります。

ペット(犬猫)禁止なのに、飼っている人がいる。しかも、新築時ではなく、入居後飼い始めている。総会ではペット可への提案は何度も否決されている。

 

ペットの飼育が禁止であるにもかかわらず、管理組合(理事会)としてこれを放置しておくと、なし崩し的に他にもペットを飼い出す人が出てくるおそれが生じ、管理規約等のルールが蔑ろとなるおそれが生じます。

それゆえ、管理組合(理事会)としては、ペットの飼育が規約違反であることを明確に伝え、改善されない場合には法的手続きをとることも視野に入れておくべきです。

ベランダに植木を多数置いている。避難通路は最低限確保はされているようだが、危険だし見苦しい。

 ベランダは通常避難路として使用されるように設計されています。ですから、ここに植木があると火災等の緊急の際に邪魔になります。ベランダは共用部分ですから、管理規約でその使用について制限されており、その制限については上記の通り合理性もあります。最低限は確保しておけば問題はないというものではないことを理解してもらう必要があります。

ゴミをバルコニーに置く人がおり、風で家のベランダに飛んできて困っている。

 

ゴミについては、その置き場が定められています。仮置きとしてベランダに置く場合もあると思いますが、匂いがするもの、風邪で飛び散るおそれがあるものを置くようなことは、規約や規則で定めるまでもなく、通常のマナーとして許されないことです。

費用を節約するため、駐輪場の契約をせずにバルコニーに置いている人がいる。廊下が汚れて困っている。

規約や細則等で禁止されている場合は勿論、禁止規定がない場合であっても、自転車をバルコニーに置くことで落下の危険があったり、あるいは非常時の避難通路としての機能が害されるようなときは、管理組合から当事者に移動や撤去を求める必要があります。住人同士で話し合って禁止規定を設けるなどルール作りも重要です。

廊下の汚れについては、マンション内に入る際にタイヤを拭いたり、袋に入れて運んだりするよう、管理組合から指導することが考えられます。指導に従わず、別途清掃等が必要なほど汚れの程度が著しい場合には、汚れを落とすために管理組合が要した費用を本人に負担してもらうよう規約や細則等を改正することも考えられます。

上階の部屋の子どもが音大を目指していて、制限時刻を上回ってピアノを弾いていることが多く困っている。

規約や細則等で制限時刻が規定されているのであれば、ルールを守るように管理組合から注意・指導するとともに、管理組合が当事者の間に入って事情を聴き、話し合いの機会をもつことが考えられます。規約に定めがあれば理事長から違反者に勧告をすることも可能です。それでも止めない場合には騒音の差止め及び損害賠償を求める調停又は訴訟を起こすことも考えられます。

また、部屋で楽器を演奏する居住者には防音器具や防音装置を装着・設置してもらうなど、住民同士で話し合って新たなルール作りをすることも考えられます。

区分所有者が若い学生に賃貸に出し、その占有者が友人数名と住み始めた。毎週末にお酒を呑み、友人多数を集め騒ぐので、なんとかそのシェアハウスをはめさせられないか?

専有部分内の使用方法などは規約によって定めることとなりますが、シェアハウスを禁止する規約の改正について、シェアハウスをしている区分所有者にとって「特別の影響」があるとして承諾を求めた判例があるので注意が必要です。また、マンション内には様々なライフスタイルを持った人が居住されていますので、一律にシェアハウスを禁止することの合意を取れるのか不明です。まずは社ハウスの何がいけないのか、何を禁止すべきなのかをじっくりと議論することが重要と考えられます。

規約に違反するようなリフォーム、天井にアンカーボルトを打ちつけたり、ディスポーザーを取り付けたりする人がいる。

専有部分について、変更行為を行おうとするときに、予め管理組合に申請し、承認を要するように定めるとともに、申請に際しては工事内容を添付するように定めることで、未然に防止することが考えられます。

また、無断で変更行為が行われたときには、共用部分への影響などを考慮して、共同の利益に反するものと判断される場合には原状回復請求を行うことができます。

町内会費を区分所有者全員が払っているにも拘らず、地元町内会役員からはイベントへの参加の人数を制限されている。

地元町内会とよく話し合いをしていただき、場合によっては自治連合会に改善の説得をするように求めることなども考えられます。

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